ISTOTA NIEDOZWOLONYCH POSTANOWIEŃ UMOWNYCH
Postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie – nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, a zatem rażąco naruszając jego interesy. Rozstrzygające znaczenie w udzieleniu odpowiedzi na postawione wyżej pytanie ma więc ustalenie, kto jest drugą stroną umowy?
Jeżeli kontrahentem dewelopera jest przedsiębiorca – wówczas przyjmuje on na siebie pełne ryzyko związane z treścią podpisanej umowy.
Jeżeli natomiast kontrahentem dewelopera jest osoba fizyczna, nieprowadząca działalności gospodarczej – zastosowanie może znaleźć występująca w prawie cywilnym instytucja niedozwolonych postanowień umownych.
Katalog niedozwolonych postanowień umownych znajduje się w art. 3853 k.c., niemniej katalog ten nie jest zamknięty. Ponadto listę niedozwolonych postanowień umownych prowadzi Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów.
KLAUZULE ABUZYWNE W UMOWACH DEWELOPERSKICH
Zgodnie z art. 3 pkt 5 ustawy deweloperskiej, przez umowę deweloperską rozumie się umowę, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa własności lokalu, przy czym przedsięwzięcie deweloperskie to proces obejmujący budowę oraz czynności faktyczne i prawne niezbędne do rozpoczęcia budowy.
Przepisy prawa regulują zasady ochrony praw nabywcy, wobec którego deweloper zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia jego własności albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego, stanowiącego odrębną nieruchomość. Ustawa wymienia również elementy, które powinna zawierać umowa deweloperska. Praktyka działalności deweloperskiej doprowadziła jednak do wytworzenia szeregu „standardowych” postanowień umów deweloperskich, których nie przewidują przepisy ustawy. Części z nich przyjrzymy się w dalszej części artykułu.
- Postanowienia, w których konsument składa oświadczenie o prawidłowym wykonaniu przez dewelopera umowy deweloperskiej oraz o niezgłaszaniu w przyszłości roszczeń z tego tytułu.
Częstym wykorzystywanym we wzorcach umów deweloperskich zabiegiem, jest uwzględnianie w tejże umowie oświadczenia nabywcy, zgodnie z którym potwierdza on prawidłowość wykonanych przez dewelopera obowiązków oraz zrzeka się możliwości dochodzenia jakichkolwiek roszczeń z tym związanych w przyszłości. Najczęściej tego rodzaju postanowienia są konstruowane jednostronnie przez dewelopera. Takie postanowienie wyłączają lub istotnie ogranicza odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania, a zatem stanowi niedozwolone postanowienie umowne, o jakim mowa w art. 3853 pkt 2 k.c.
- Postanowienia uprawniające dewelopera do dokonania zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej bez konieczności dokonania rozliczenia z tego tytułu.
W miarę realizacji inwestycji deweloperskiej oraz sprzedaży kolejnych części nieruchomości, dojść może do sytuacji, w której zmianie ulegnie wielkość udziałów w nieruchomości wspólnej, jaka przysługiwała dotychczas właścicielowi już wyodrębnionego lokalu. Uznaje się, że tego rodzaju postanowienie narusza interes konsumenta, pozbawiając go prawa do dokonania rozliczenia z tytułu zmiany wielkości udziału w nieruchomości wspólnej, a zatem stanowi niedozwolone postanowienie umowne.
- Postanowienia obciążające konsumenta kosztami w przypadku odstąpienia od umowy z przyczyn nieleżących po jego stronie.
Zgodnie z art. 395 § 2 k.c., w razie wykonania prawa odstąpienia umowa uważana jest za niezawartą. To, co strony już świadczyły, ulega zwrotowi. W przypadku odstąpienia od umowy nie istnieją zatem podstawy do obciążania drugiej strony dodatkowymi kosztami, zwłaszcza w sytuacji, gdy od umowy odstępuje nabywca, korzystając z przysługującego mu prawa odstąpienia. Takie postanowienia są sprzeczne z dobrymi obyczajami.
- Postanowienia zawierające nieprecyzyjne, niejasne zwroty, umożliwiające deweloperowi dokonywanie dowolnych interpretacji postanowień umowy.
Nieprecyzyjne postanowienia umowne zawsze stanowią przestrzeń, którą jedna ze stron może usiłować wypełnić korzystnym dla siebie tłumaczeniem takich zwrotów. Takie postanowienia często znajdują się we wzorcach umów deweloperskich. Przykładem może być niejasności związane z terminem odbioru lub wydania lokalu, przeniesieniem własności lokalu, wykonania prac wykończeniowych, możliwości wydłużenia terminów usunięcia usterek lokalu etc. Tego rodzaju postanowienia są uznawane za sprzeczne z dobrymi obyczajami oraz rażąco naruszające interes konsumentów, co może świadczyć o realizacji przesłanek niezbędnym do uznania postanowienia za niedozwolone.
- Postanowienia nakładające na konsumentów dodatkowe obowiązki.
Jak zostało wskazane w pierwszej części artykułu, ustawa deweloperska określa niezbędne elementy umowy deweloperskiej. Nie znajduje zatem uzasadnienia zobowiązywanie nabywcy do dodatkowych świadczeń, takich jak ubezpieczenie nieruchomości, wykończenie lokalu w określonym terminie lub zobowiązanie do poniesienia kosztów eksploatacji nieruchomości pomimo nieodebrania jej.
- Postanowienia uprawniające dewelopera do jednostronnego dokonywania zmian umowy.
Co do zasady zmiana treści umowy wymaga konsensusu stron. Powyższe jest szczególnie istotne w przypadku umów zawieranych z deweloperem. Umożliwienie dokonywania arbitralnych zmian umowy przez dewelopera świadczyłoby w wielu sytuacjach o naruszeniu interesu konsumenta. Zgodnie z art. 3853 pkt 10 k.c. niedozwolonymi postanowieniami umownymi są te, które uprawniają kontrahenta konsumenta do jednostronnej zmiany umowy bez ważnej przyczyny wskazanej w tej umowie. Zagadnienie wystąpienia ważnej przyczyny jest zatem kluczowe dla oceny dopuszczalności wprowadzenia do umowy możliwości jednostronnej jej. Ważna przyczyna powinna taką pozostawać.
- Postanowienia wyłączające lub ograniczające odpowiedzialność dewelopera.
Przepisy prawa cywilnego wprowadzają instytucję odpowiedzialności kontrahenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania. Stronie poszkodowanej przysługuje w takiej sytuacji kompensata w postaci pieniężnej bądź innej, mającej na celu naprawienie szkody. Powyższa zasada obowiązuje również w przypadku umów deweloperskich. Postanowienie umowne, które wyłącza odpowiedzialność dewelopera z tytułu nienależytego wykonania świadczenia rażąco narusza interes konsumenta. Zgodnie z art. 3853 pkt 2 k.c. niedozwolonymi postanowieniami umownymi są te, które wyłączają lub istotnie ograniczają odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania.
Powyżej wskazano jedynie niewielką część niedozwolonych postanowień umownych, jakie bywają stosowane w umowach deweloperskich. Jeżeli nabywca obawia się, że któreś z postanowień umowy narusza jego interes, niezbędnym jest jego indywidualne zbadanie pod kątem zgodności z przepisami prawa.
